Současný stavební boom a markantní nárůst cen nemovitostí v některých lokalitách a městech v SR podněcuje mnoho drobných  investorů k tomu, aby si jako investici do budoucna, pojistku na důchod pořídili byt, resp. rodinný dům.

Vedle toho existuje mnoho faktorů ovlivňujících výnosnost takové investice, a tím i efektivitu vynaložených zdrojů, kterým je třeba věnovat pozornost.

Navíc, drobný investor musí při obhospodařování, provozu nemovitosti, vynaložit v průběhu doby investování (vlastnictví nemovitosti) nemalou dávku času a vlastního úsilí.

Lokalita, lokalita a lokalita

Není jednoduché definovat univerzální podmínky a pravidla, které bezpečně vedou ke zhodnocení takové investice. Nejpodstatnějším kritériem z nich je poloha. Poloha v rámci státu, regionu, v rámci města, resp. v konkrétní čtvrti. Faktor polohy v sobě skrývá potenciál pro budoucí zhodnocení, projevující se ve výši nájemného v průběhu doby trvání investice a ziskem, rovnajícím se rozdílu prodejní a kupní ceny, který je oddiskontován mírou inflace a počtem let vlastnictví při ukončení investice.

V praxi to znamená, jestli je zisk z prodeje dostatečně vysoký a uspokojivý i při zohlednění počtu let a nárůstu všeobecné cenové hladiny. A právě proto je nejvážnější riziko pro investora skryté ve správném výběru lokality. 

Potenciál do budoucna

Kouzlo takové investice spočívá v odhadu, která oblast je v současnosti v porovnání s jinými relativně levnější, ale má v horizontu několika let vyšší růstový potenciál než ostatní.

Potenciál na zhodnocení se skrývá v atraktivitě dané lokality v budoucnosti. Ta může být ovlivněna např. novou výstavbou v blízkosti, novými možnostmi zaměstnání, lepší občanskou vybaveností, dobrou infrastrukturou, možnostmi odpočinku, kultury, aktivního sportování a zábavy… Od momentální poptávky po nemovitostech v dané lokalitě se odvíjí vstupní náklady – výše investice. Čím lepší poloha, čím žádanější lokalita v současnosti, tím vyšší vstupní investice ve formě kupní ceny.

Očekávané náklady

Výše výnosů z investice v průběhu pronájmu jiným subjektem a od toho se odvíjející celkové hodnocení, jsou ovlivněny sumou nákladů spojených s údržbou a správou nemovitosti a náklady na obnovovací investice, které jsou vynucené amortizací – fyzickým opotřebením nemovitosti.

V praxi to znamená, že pokud je potřebné např. renovovat fasádu, zateplit, opravit střechu, zrekonstruovat výtahy, resp. společné prostory, tento nárůst výdajů spojených s vlastnictvím nemovitosti není možné v plné výši přenést do zvýšeného nájemného. Tím klesá čistý měsíční příjem z nájmu, což se odrazí v nižším ročním zhodnocení investované sumy – kupní ceny.

Stejně tak i přílišná fluktuace nájemníků, existence “prázdných prostorů”, poplatky pro realitní kanceláře za zprostředkování nájmu, to vše tvoří náklady, které snižují výnosnost investice.

Zdroj: pixabay.com

Riziko externích faktorů

Zároveň existují rizika externích faktorů, které nedokážeme regulovat, které ovlivňují zhodnocování. Je možné sem zařadit pohyb úrokové míry – růst úrokových sazeb relativně znehodnocuje výnos z nemovitosti, protože v komerčních bankách rostou úrokové sazby z vkladů a jejich procentuální roční výnos se přibližuje roční míře zhodnocení investice do nemovitosti.

V důsledku dalších faktorů, jako je pokles poptávky po pronájmech díky zvýšené výstavbě novostaveb, a tím zvýšeného množství jiných volných nemovitostí, nebo pokles poptávky po nemovitostech v souvislosti s makroekonomickým vývojem a recesí hospodářství, je třeba počítat s možnými nižšími čistými výnosy.

Investování do nemovitostí tedy není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Nejistota spočívá nejen v tom, zda je možné zhodnotit peněžní prostředky, ale i kolik. Mělo by jít především o dlouhodobé ukládání finančních prostředků, tehdy je efektivita takového podnikání nejvyšší.

Spolupráce s REINS

Společnost REINS se věnuje investování a zhodnocování nemovitostí již několik let. Kromě investičního poradenství však nabízí svým partnerům i výkup jejich nemovitostí bez čekání, on-line, čímž nabízí investorům vyšší hodnotu, než je očekávaný peněžní tok v budoucnosti.

Odborně vzdělaní a vyškolení pracovníci REINS profesionálně konzultují možné přínosy a rizika takového investování se svými klienty. Každý klient má své specifické potřeby a představy (očekávání) a většinou omezenou výši finanční hotovosti, a proto je potřeba připravit individuální plán, přizpůsobený investičnímu profilu klienta a předem ho obeznámit s možnými riziky, aby se předešlo zklamáním. Investice do nemovitosti je investice v dlouhodobém horizontu a právem si zasluhuje náležitou pozornost.

O autorovi:

Ing. Miroslav Tučník, PhD.
Investment manager REINS