Záložné právo v prospech úverovej banky na nehnuteľnosti nemusí ihneď znamenať problém. Je bežné, že ľudia predávajú byty či domy, aj keď ešte nesplatili úver. Ako postupovať, ak chcete predať nehnuteľnosť s úverom?
Postup pri predaji nehnuteľnosti s úverom
Prvým krokom je nájsť záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, s ktorým sa následne dohodne a spíše kúpna zmluva (kúpna cena by mala byť minimálne vo výške, ktorá pokryje splatenie úveru). Nasleduje samotný predaj a ďalší osud úveru. Máte tri možnosti, ako predať nehnuteľnosť s úverom:
Splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti
Prevzatie úveru pri predaji nehnuteľnosti kupujúcim
Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť
Splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti
Ide o najbežnejší a najjednoduchší spôsob predaja bytu alebo domu, ktorý je zaťažený v prospech úverovej banky. Pokiaľ sa rozhodnete predčasne splatiť úver, urobte tak najlepšie až po skončení fixácie úrokovej sadzby, aby ste zbytočne neplatili sankčné poplatky za predčasné splatenie úveru počas doby fixácie. Nezabudnite dať vašej banke vedieť o tom, že plánujete predať nehnuteľnosť a chcete splatiť úver predčasne. Banku musíte požiadať o súhlas s predčasným splatením úveru a o vyčíslenie zostatku úveru. Ak získate tento súhlas spolu s vyčíslením úveru, môžete úver splatiť a banka vám vystaví kvitanciu (potvrdenie o splatení úveru). Keď dôjde k splateniu úveru, banka zabezpečí výmaz záložného práva na nehnuteľnosť.
Príklad
Nehnuteľnosť predávate za 100 000€.
Zostatok úveru je vo výške 40 000€.
V tomto prípade bude v kúpnej zmluve dohodnuté, že kupujúci zaplatí 40 000€ na účet vašej úverovej banky v súlade s vyčíslením úveru a zvyšných 60 000€ zaplatí kupujúci na účet predávajúceho nehnuteľnosti.
Prevzatie úveru pri predaji nehnuteľnosti kupujúcim
Táto možnosť sa využíva vtedy, ak predávajúci z nejakého dôvodu nemôže splatiť úver. Vtedy môže dôjsť k prevzatiu úveru z predávajúceho na kupujúceho. Takže úver, konkrétne zostatok úveru, prechádza na kupujúceho, ktorý ďalej pokračuje v jeho platení, pričom sa úroková sadzba úveru nemení, jediné čo sa môže zmeniť, je doba splatnosti úveru. Nevýhoda je v tom, že je ťažké nájsť kupujúceho, ktorý by prevzal úver so všetkými podmienkami bez možnosti ich zmeny alebo sa môže stať, že kupujúci nebude vyhovovať banke a jej kritériám (nedostačujúci príjem). Nový majiteľ bude mať možnosť úver refinancovať (preniesť si úver z jednej banky do druhej). Ak kupujúci vyhovuje kritériám banky a dostanete súhlas na prevod úveru, je potrebné vypracovať dodatok k pôvodnej úverovej zmluve, obsahom ktorého je zmena v osobe dlžníka. Banky takúto zmenu spoplatňujú zvyčajne poplatkom do 200€.
Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť
Úver, ktorý máte na vašu terajšiu nehnuteľnosť si môžete presunúť na tú, ktorú kupujete alebo už vlastníte. Všetko by ste mali konzultovať s bankou, ktorá vám musí udeliť súhlas s takoutou zmenou. Banka udelí súhlas len vtedy, ak bude mať nová nehnuteľnosť hodnotu minimálne rovnakú, prípadne vyššiu akú mala pôvodná nehnuteľnosť. Na novú nehnuteľnosť je potrebné dať vypracovať znalecký posudok, ktorý by ste mali predložiť banke (banka vo väčšine prípadov využíva ich osobných znalcov). Po udelení súhlasu s prenesením úveru na novú nehnuteľnosť, nastáva v úverovej zmluve zmena predmetu zabezpečenia úveru. Aj v tomto prípade musíte banke zaplatiť za zmenu zmluvných podmienok približne 200€ (každá banka to má cenovo rozdielne) a správny poplatok 66€ za vklad záložných zmlúv na kataster vo vzťahu k novej nehnuteľnosti. Prekážkou môže byť nesúhlas majiteľa nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, s prenesením úveru. V takom prípade vám ostáva iba splatiť terajší úver z predaja nehnuteľnosti a na kúpu nového domu alebo bytu si zobrať ďalší úver.
Prenesenie úveru na vlastnú nezaťaženú nehnuteľnosť
Pri tejto možnosti je potrebné začať zápisom záložného práva na nezaťaženú nehnuteľnosť. Následne banka vydá kvitanciu k pôvodnej zaťaženej nehnuteľnosti, čo znamená, že v jednom momente je záložné právo zabezpečujúce ten istý úver na dvoch nehnuteľnostiach. Pri prenesení zabezpečenia úveru z jednej nehnuteľnosti na druhú, musí byť vyhotovený znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorá sa má zaťažiť záložným právom, pretože banka musí mať preukázané, že zabezpečenie je dostatočne vysoké a až potom schváli prenesenie záložného práva.
Prenesenie úveru na kúpu novej nehnuteľnosti
Postup prenesenia úveru na kúpu novej nehnuteľnosti je rovnaký ako pri prenesení na vlastnú nehnuteľnosť, s jediným rozdielom. Je tu potrebný súhlas majiteľa kupovanej nehnuteľnosti. Ten po dohode podpíše záložné zmluvy. Ďalším krokom je predaj vašej terajšej nehnuteľnosti, z ktorej predaja nevyplatíte úver, ale túto kúpnu cenu použijete na kúpu novej nehnuteľnosti, na ktorej už je zapísané záložné právo zabezpečujúce váš úver.
Rady na záver
Na začiatku predaja zvážte, ktorá z týchto možností je pre vás tá správna. Nezabudnite komunikovať s vašou bankou o možnostiach, ktoré máte pri predaji nehnuteľnosti s úverom. Banka nemusí zakaždým súhlasiť so zmenou predmetu zabezpečenia úveru (v prípade prenesenia úveru na inú nehnuteľnosť) alebo sa môže stať, že váš záujemca o kúpu nehnuteľnosti nebude vyhovovať kritériám pri prevzatí úveru (prevzatie úveru z predávajúceho na kupujúceho). Ak už kupujúceho nájdete, nezabudnite si s ním zreteľne a jasne stanoviť podmienky predaja. Musíte byť pripravený, že procesy prevzatia a prenesenia úveru môžu byť zdĺhavé, čo môže narušiť alebo spomaliť vaše plány. Ďalšie možné tipy, aby predaj nehnuteľnosti dopadol dobre, nájdete tu.
V prípade nejasností neváhajte kontaktovať nášho hypotekárneho špecialistu, ktorý vám určite rád poradí.
Juraj Zemko – hypotekárny špecialista
email: hypoteka@reins.sk
tel. č.: 0949 045 821
